Wohnflächenberechnung richtig verstehen (inkl. 0,97-Faktor)

Was ist Wohnfläche? Grundlagen & Definition

Die Wohnfläche ist nicht einfach die Quadratmeterzahl, die Sie mit Maßstab ausmessen können. Sie wird nach gesetzlichen Vorgaben berechnet und kann je nach Bundesland und Flächenvertrag unterschiedlich ausfallen.

Rechtliche Grundlagen

In Deutschland regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) seit 2004, wie Wohnfläche berechnet werden muss. Diese gilt für:

• Mietverträge (Bestandsmieten und Neuvermietungen)
• Kaufverträge von Immobilien
• Maklergebührenberechnungen
• Energieausweise und Nebenkosten-Abrechnung

Was zählt zur Wohnfläche?

Folgende Räume und Flächen werden vollständig in die Wohnfläche eingerechnet:

• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad
• Flure, Treppen, Diele (Hauptverkehrsflächen)
• Kammern und Abstellräume
• Balkone, Terrassen, Loggien (nur 50% der Fläche!)

Nicht zur Wohnfläche gehören:

• Keller- und Speicherräume (nicht nutzbar)
• Balkone größer als 25 m² (nur 25% anrechnen)
• Außenflächen (Garten, Hof, Einfahrt)
• Garagen und Carports (extra ausgewiesen)

Der 0,97-Faktor erklärt: Wann gilt er?

Der mystische 0,97-Faktor taucht regelmäßig in Exposés auf und verwirrt viele Käufer. Hier die Wahrheit:

Wann wird mit 0,97 multipliziert?

Der Faktor 0,97 wird angewendet auf Wohneinheiten mit bis zu 4 Räumen und einer Gesamtwohnfläche von bis zu 120 m². Die Formel nach WoFlV ist:

Beispiel: Wann gilt der Faktor?

Immobilientyp	Zimmer	Brutto-Fläche	0,97-Faktor?
Wohnung (Neubau)	2 Zi.	65 m²	✓ Ja
Wohnung (Neubau)	3 Zi.	85 m²	✓ Ja
Wohnung (Neubau)	4 Zi.	120 m² (genau)	✓ Ja
Wohnung (Neubau)	4 Zi.	125 m²	✗ Nein
Einfamilienhaus	4 Zi.	120 m²	✗ Nein
Wohnung (Neubau)	5 Zi.	110 m²	✗ Nein

Praktisches Rechenbeispiel

Lassen Sie uns die Wohnflächenberechnung an einem realistischen Beispiel durchgehen:

Fallbeispiel: 3-Zimmer-Wohnung in München

Gemessene Brutto-Flächen (Außenmaße):

• Wohnzimmer: 24 m²
• Schlafzimmer 1: 16 m²
• Schlafzimmer 2: 12 m²
• Küche: 10 m²
• Bad: 7 m²
• Flur & Diele: 8 m²
• Balkon: 5 m² (wird mit 50% angerechnet = 2,5 m²)
• Summe: 83,5 m²

Jetzt kommt der 0,97-Faktor zur Anwendung:

Vergleich: Mit und ohne 0,97-Faktor

Position	Berechnung	Ergebnis
Fehlerhafte Berechnung	Brutto-Messung direkt übernommen	83,5 m² ❌ (falsch)
Korrekte Berechnung	83,5 m² × 0,97	81 m² ✓ (richtig)
Abweichung	Differenz	2,5 m² weniger!

Warum der Unterschied? Weil bei der WoFlV-Berechnung Wandstärken, Fensterlaibungen und Rundungen automatisch abgezogen werden – das ist der 0,97-Faktor.

Häufige Fehler & worauf Sie achten sollten

Fehler 1: Falsche Anwendung des 0,97-Faktors

Problem: Ein 6-Zimmer-Haus wird mit 0,97 multipliziert.

Lösung: Der Faktor gilt nur für Wohnungen mit maximal 4 Räumen bis 120 m². Kontrollieren Sie das Exposé!

Fehler 2: Balkone und Terrassen falsch berechnet

Problem: Eine 8 m² große Terrasse wird zu 100% angerechnet.

Lösung: Balkone, Terrassen und Loggien zählen nur zu 50%, also 4 m² statt 8 m².

Fehler 3: Wandstärken und Fensterlaibungen ignoriert

Problem: Eine Wohnung wird mit den Außenmaßen vermessen (inkl. Wandstärken).

Lösung: Die WoFlV vorsieht Abzüge. Deshalb der 0,97-Faktor.

Fehler 4: Keller und Speicher mitgerechnet

Problem: Der Makler rechnet den Keller zur Wohnfläche.

Lösung: Keller gehört NICHT zur Wohnfläche – nur zur Gesamtfläche. Diese sollte separat ausgewiesen sein.

Checkliste: So prüfen Sie die Wohnfläche selbst

1. Pläne beschaffen: Verlangen Sie die Architektur-Pläne oder Grundrisse vom Makler/Verkäufer
2. Vergleichen: Prüfen Sie, ob angegeben Fläche mit Plänen übereinstimmt
3. Selbst vermessen: Mit Laser-Messer (~20€) alle Räume selbst ausmessen
4. Korrekt berechnen: 0,97-Faktor nur bei Wohnungen ≤ 4 Zimmer ≤ 120 m²
5. Notar fragen: Vor Notartermin nochmal absichern: Ist die Wohnfläche korrekt?

Fazit & Ihre nächsten Schritte

Das Wichtigste in Kürze:

• 0,97-Faktor: Nur bei Wohnungen mit ≤ 4 Räumen bis 120 m² (nicht bei Häusern!)
• Balkone/Terrassen: Nur 50% anrechnen, nicht 100%
• Keller: Gehört NICHT zur Wohnfläche
• Kontrollieren Sie: Jede Flächen-Angabe im Exposé und Kaufvertrag muss übereinstimmen
• Beim Notar: Lassen Sie alle Flächen-Angaben nochmal prüfen vor Unterzeichnung

✅ Handlungsaufforderung: Laden Sie sich die kostenlose Wohnflächen-Checkliste herunter (unten im Sidebar). Damit vermeiden Sie Fehler beim nächsten Kauf!