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Troisdorf:
Eigentumswohnung (provisionsfrei) mit großem Balkon in Hochparterre zu verkaufen

Objekt-Nr.: PKJA0109a

MFH mit 9 Wohneinheiten

MFH - Wohnung in der Hochparterre

Hauseingang

Treppenhaus

Küche

Vorratskammer in der Küche

Küche mit Blick in den Garten

Essbereich (Platz für mind. 4 Personen)

Eingangsdiele (Blick auf Wohn/Schlafbereich)

Wohn-/Schlafbereich

Balkon (erstreckt sich über alle Räume)

Blick vom Balkon (ruhige Lage)

Balkon (ca. 1,5 m breit)

Wohn-/Schlafbereich

Bad mit Wanne, Fenster u. Handtuchwärmekörper

Eingangsdiele

Treppenhaus

Hausanschlüsse für Strom, Tel. u. Wasser

Treppe zum Garten

Fahrradkeller mit Zählerschrank

Kellerflur rechte Seite

Blick vom rückwärtigen Garten

Zuwegung Haus u. Straße

Mülltonnenplatz

Energieausweis mit vorheriger Heizung (neu in 2024)

Grundriss Wohnung (Hochparterre)

Preis:
119.500 €

Wohnfläche ca.:
43 m²

Zimmeranzahl:
1

Objektbeschreibung

Schönes Apartment in sehr guter Lage provisionsfrei zu verkaufen!

Diese gut geschnittene, helle 1- Zimmer-Eigentumswohnung mit großem Balkon befindet sich im Erdgeschoss (Hochparterre) eines in konventioneller Massivbauweise errichteten 9-Parteienhauses, das über die Jahre weg stets modernisiert wurde.

Die Lage der Immobilie ist hervorragend für Pendler geeignet, die in Köln arbeiten und auf den Bus oder die Bahn angewiesen sind.

Auch für Angehörige der Bundeswehr ist die Lage des Apartments sehr interessant, da die Bundeswehrkaserne Porz-Wahn in nur ca. 10 Fahrradminuten (ca. 3,4 KM) zu erreichen ist.

Direkt vor der Haustür befindet sich eine Bushaltestelle und zum S-Bahnhof Troisdorf-Spich benötigt man nur ca. 15 Gehminuten. Die Bahn fährt hier im 10-Minutenrhytmus in die Richtungen Siegburg oder Köln. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in unmittelbarer Umgebung erreichbar.…

Die ca. 43 m² große Wohnung, bestehend aus Küche, Diele, Bad und einem großen Wohn-/Schlafbereich, ist besonders hell, da jeder Raum über ein eigenes Fenster verfügt. Der ca. 12 m² große, gartenseitig gelegene Balkon ist südwestlich ausgerichtet und erstreckt sich über die gesamte Breite der Wohnung. Er bietet zu jeder Tageszeit einen ruhigen und gemütlichen Rückzugsort.

In der Eingangsdiele ist Platz für eine Garderobe oder einen Schrank. Die Küche bietet reichlich Platz zum Kochen und zum gemütlichen Beisammensitzen. Vorräte finden in dem deckenhoher Einbauschrank Platz.

Das deckenhoch geflieste Badezimmer ist mit einer Badewanne ausgestattet, in der man auch Duschen kann. Neben dem WC und dem Waschbecken befindet sich ein Handtuchwärmekörper und ein Spiegelschrank im Bad.

Von der Diele aus gelangt man in den ca. 19 m² großen Wohn-/Schlafbereich, der sich durch eine Ständerwand in Trockenbauweise unterteilen ließe. Das große Fenster und die Tür zum Balkon schaffen hier besonders gute Lichtverhältnisse.

PKW-Stellplätze stehen im öffentlichen Raum in ausreichender Anzahl zur Verfügung. Fahrräder können direkt vor dem Haus abgestellt werden, zusätzlich gibt es einen gemeinschaftlichen Fahrradkeller.

Die Wohnung verfügt zudem über einen eigenen, großen Kellerraum und für die Allgemeinheit stehen ein Wasch- und ein Trockenraum zur Verfügung.

Die Wohnung steht leer und kann jederzeit besichtigt werden. Sie eignet sich ideal zur Eigennutzung oder zur Vermietung.

Der Verkauf der Wohnung erfolgt provisionsfrei.

Hier treffen Sie auf eine kleine, aber besonders schöne Wohnung mit einem hervorragenden Grundriss. Lassen Sie sich diese einmalige Gelegenheit nicht entgehen und sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie an einem Besichtigungstermin interessiert sind.

Die Wohnung verfügt über ca. 43 m² Wohnfläche. Diese setzt sich wie folgt zusammen:

• Küche, ca. 10,90 m²

• Diele, ca. 3,56 m²

• Bad, ca. 3,69 m²

• Wohnen-/Schlafen, ca. 19,26 m²

• Balkon, ca. 5,82 m²

Weitere Räume:
============

• Eigener Kellerraum

• Gemeinschaftlicher Wasch-/Trockenraum

• Gemeinschaftlicher Fahrradkeller

Das Haus ist meiner einer Zentralheizung (Gas) ausgestattet, die im Jahr 2024 erneuert wurde.…

Die Erwärmung der Räume erfolgt über Heizkörper, die Ablesung der verbrauchten Wärmeenergie über ein digitales Messystem der Fa. BFT. Das Wasser im Badezimmer und in der Küche werden durch einen im Dezember 2025 neu eingebauten, elektronischen Durchlauferhitzer erwärmt (Einbau in 12-2025).

Jeder Raum (Wohn-/Schlafbereich, Bad und Küche) verfügt über Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Rollladen (Bedienung per Hand).

Diele und Wohn-/Schlafraum sind mit Laminatböden ausgestattet. Küche und Sanitärbereich mit Fliesen.

Das helle Tageslichtbad ist raumhoch verfliest und mit einer Wanne und einem Handtuchwärmekörper ausgestattet.

Im Badezimmer wurde in 2025 ein Wasserschaden festgestellt, dessen Behebung durch die Hausverwaltung in Auftrag gegeben wurde (Versicherungsschaden).

Besonders vorteilhaft ist der zweckmäßige Grundriss und der zur Wohnung gehörende ca. 8 Meter breite und überdachte Balkon, auf dem man auch bei nassen Tagen seine Zeit verbringen kann.

Das Apartment sollten Sie sich unbedingt anschauen.

Modernisierungen:
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Das 2-geschossige Mehrfamilienhaus mit Vollkeller wurde im Jahr 1965 erbaut und kontinuierlich modernisiert:

1989:

• Doppelverglaste Kunststofffenster mit Außenrollos

2011:

• Modernisierung der Wohnung vor Einzug neuer Mieterin (Bad und Böden)

2016:

• Erneuerung des Daches mit Wärmedämmung
• Stromleitungen vom Dach demontiert, unterirdische Verlegung
• Erneuerung der Kabelzuleitungen, Einbau neuer Zählerschrank

2017:

• Strom-Unterverteilungen in die Wohnungen verlegt
• Montage eine Gegensprechanlage in den Wohnungen

2021:

• Modernisierung der Balkone (Geländer und Sichtschutz)
• Neue Haustüranlage u. Fensteranlage im Treppenhaus

2023:

• Neuanlage eines Mülltonnenstellplatzes mit 6 abschließbaren Müllcontainern

2024:

• Erneuerung der Heizungsanlage

2025:

• Einbau eines neuen elektronischen Durchlauferhitzers für Bad und Küche

2026:

• Austausch der Wohnungstüren geplant (Sonderumlage in Höhe von 500 EUR übernimmt der Verkäufer)

.

Die Immobilie liegt in einem gewachsenen, überwiegend wohngeprägten Umfeld im Troisdorfer Stadtgebiet mit guter Anbindung in die umliegenden Städte Köln und Bonn. Die Lage verbindet eine ruhige Wohnsituation mit einer schnellen Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, ärztlichen Einrichtungen, Bildungsangeboten und Naherholungsflächen.…

Troisdorf ist eine Mittelstadt im Rhein Sieg Kreis in Nordrhein Westfalen zwischen der Bundesstadt Bonn und der Metropole Köln. Durch diese Zwischenlage ist der Standort besonders für Berufspendler attraktiv, die in den umliegenden Großstädten arbeiten.

+Gute regionale Lage im südlichen Köln/Bonn Raum.
+Stadt mit mehreren Ortsteilen und einem breiten Angebot an Versorgung, Schulen und Freizeit.

Verkehrsanbindung

Troisdorf-Spich ist über das regionale Straßennetz gut erreichbar, mit Anschluss an die Autobahnen in Richtung Köln und Bonn. Der öffentliche Nahverkehr bietet Bus und Bahnverbindungen, wodurch Ziele im Rhein Sieg Kreis sowie die Innenstädte von Bonn und Köln in überschaubarer Fahrzeit erreichbar sind.

+Schnelle Anbindung an die Autobahnen A59/A3 in Richtung Köln, Bonn und Siegburg.
+ÖPNV mit Buslinien und Zugverbindungen ab Troisdorf in die umliegenden Städte.

Nahversorgung und Infrastruktur

In Troisdorf stehen verschiedene Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, Apotheken sowie Dienstleister zur Verfügung. Schulen und Kindergärten sind in der Stadt in mehreren Ortsteilen vorhanden und machen den Standort besonders für Familien geeignet.

+Supermärkte, Einzelhandel und Dienstleister im Stadtgebiet gut erreichbar.
+Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen im Stadtbereich vorhanden.

Freizeit und Erholung

Troisdorf bietet zahlreiche Grünflächen und Naherholungsgebiete, unter anderem Fluss und Waldlandschaften, die zu Spaziergängen und sportlichen Aktivitäten einladen. Diese naturnahen Angebote stellen einen Ausgleich zum Alltag dar und erhöhen die Wohnqualität der Lage.

+Nahe gelegene Natur und Erholungsflächen mit Möglichkeiten zum Radfahren und Wandern.
+Vielfältige Sport und Freizeitangebote im Stadtgebiet Troisdorf.

Einkaufsmöglichkeiten

In fußläufiger bis kurzer Fahrdistanz stehen mehrere Supermärkte, Discounter und weitere Geschäfte für den täglichen Bedarf zur Verfügung. Die Lage ist damit für die Versorgung sowohl mit Lebensmitteln als auch mit sonstigen Waren des täglichen Bedarfs gut geeignet.

Lebensmittel & Discounter

+Lidl-Filiale an der Hauptstraße 77–79 im selben Postleitzahlgebiet 53842 Troisdorf.
+Weitere Supermärkte und Discounter im Stadtgebiet Troisdorf, die laut Übersichten speziell für Lebensmittel- und Drogerieeinkäufe ausgewiesen sind.

Weitere Geschäfte

+Verschiedene Einzelhandelsbetriebe und Dienstleister, sind in unmittelbarer Nähe vorhanden.
+Zusätzliche Auswahl an Fachmärkten, Mode- und sonstigen Läden in den größeren Einkaufsbereichen der Stadt, beispielsweise im Bereich Galerie Troisdorf in der Innenstadt.

Wohnumfeld

Die Immobilie liegt in einem typischen Wohngebiet mit überwiegend wohnwirtschaftlicher Nutzung und ruhigem Umfeld. Das Wohnumfeld ist durch eine aufgelockerte Bebauung geprägt und entspricht einer familienfreundlichen Lage mit kurzen Wegen zu städtischer Infrastruktur.

Wesentliche Merkmale im Überblick:
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• Mehrfamilienhaus mit nur 9 Wohneinheiten (3 Wohnungen je Etage)

• Baujahr 1965, massive Bauweise mit Vollkeller

• Verkauft wird Wohnung Nr. 20 im Erdgeschoss (Mitte) mit ca. 43,23 m² Wohnfläche

• 1 Zimmerapartment mit Wohnküche, Diele, Bad, Wohn-/Schlafbereich, großer Balkon, Vorratskammer in der Küche, eigener Kellerraum und Gemeinschaftsräumen (Wasch-/Trockenraum, Fahrradkeller)…

• Grundstück Gemarkung: Spich, Flur 18, Flurstück 215

• Grundstücksfläche: 2.131 m²

• Bodenrichtwert gem. Boris.NRW (Stand 01.01.2025): 540 EUR/m²

• Bodenwert insgesamt: 1.150.740 EUR

• Miteigentumsanteil: 2.704,13 / 100.000

• Anteiliger Bodenwert (Miteigentumsanteil): 31.320 EUR

Wirtschaftsplan:
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In dem uns vorliegenden Wirtschaftsplan für das Jahr 2026 wurden die Kosten wie folgt eingeplant:

2.150,15 EUR (auf den Mieter umlegbare Kosten)
539,38 EUR (nicht umlegbare Kosten)
-------------------
2.689,53 EUR

Das monatliche Hausgeld setzt sich gem. dem uns vorgelegten Wirtschaftsplan wie folgt zusammen:

224,20 EUR (Hausgeld)
33,80 EUR (Instandhaltungsrücklage)
---------------
258,00 EUR (Vorjahr: 243,00 EUR)
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Die auf den Mieter umlagefähigen Kosten beliefen sich gem. der Hausgeldabrechnung aus dem Jahr 2024 auf insgesamt 1.866,13 EUR zzgl. 157,90 EUR für die Grundsteuer „B“ (gesamt: 2.024,03 EUR).

Rücklage zum 31.12.2025:
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105.718,83 EUR (Gesamtbestand)
2.858,77 EUR (Miteigentumsanteil 2.704,13 / 100.000 zur Wohnung)

Angaben zum Fernsehen / Internet:
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Fernsehempfang ist über Kabel möglich, eine eigene Sat-Anlage ist nicht erwünscht

Gem. einer Abfrage über das Vergleichsportal Check24.de ist z.B. eine Internetgeschwindigkeit von bis zu 1000 Mbit/s (Download) und 50 Mbit/s (Upload) möglich.

Heizung/Warmwasser/Energie:
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• Energieträger: Erdgas

• Energieausweis: Energieverbrauchs-Ausweis

• Gültigkeit des Ausweises: bis 17.07.2028

• Endenergieverbrauch Gebäude: 190 kWh/(m²*a)

• Energieeffizienzklasse: „F“

• Baujahr Gebäude: 1965

• Baujahr des Wärmeerzeugers: 2002

Bitte beachten Sie, dass der Energieausweis am 18.07.2018 ausgestellt wurde. Zu diesem Zeitpunkt war noch die alte Gasheizung in Betrieb. Die Heizungsanlage wurde im Jahr 2024 erneuert, so dass ein aktualisierter Energieausweis sicherlich einen geringeren Energiebedarf ausweisen würde.